[:pl]

Jednym z najczęściej pojawiających się pytań indywidualnych Inwestorów jest: jakie zmiany mogę wprowadzić w czasie budowy bez konieczności uzyskiwania dodatkowych pozwoleń? W artykule opisałem podstawy prawne oraz zebrałem najbardziej typowe przykłady dotyczące modyfikacji projektu w czasie trwania robót.

Rodzaje zmian – istotne i nieistotne odstąpienie od projektu.

Bez większych konsekwencji można wprowadzać podczas budowy tzw. „zmiany nieistotne”, które, w przeciwieństwie do zmian istotnych, nie wymagają uzyskiwania zamiennego pozwolenia na budowę. Kwestię tę reguluje artykuł 36a ust. 5 ustawy Prawo Budowlane, brzmiący:

5. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:
1) zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
6) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
7) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

Dla laika powyższe zapisy mogą być zupełnie niezrozumiałe. Dlatego tak ważna jest rola projektanta.

6. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oraz jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia, o którym mowa w ust. 5.

Wynika z tego, że projektant decyduje z jakiego rodzaju zmianą mamy do czynienia. W przypadku zmiany nieistotnej dokonuje korekty w projekcie budowlanym. W praktyce często kierownik budowy proponuje rozwiązania zamienne, które projektant akceptuje i wprowadza do dokumentacji.

Przykłady najczęściej rozważanych zmian w projekcie.

Poniższe pytania dotyczą głównie domów jednorodzinnych. W przypadku budynków usługowych, podlegających dodatkowym uzgodnieniem, sprawa jest z reguły bardziej skomplikowana. Ponieważ każdy projekt ma swoje indywidualne uwarunkowania przykłady należy je traktować poglądowo a każdy nowy przypadek wymaga niezależnej oceny.

• Czy mogę trochę przesunąć zaprojektowany budynek na działce?
• Nie. Jest to zmiana w projekcie zagospodarowania terenu i wymaga pozwolenia zamiennego.

• Chciałbym podnieść ściankę kolankową na poddaszu o 2 pustaki? Stwierdziłem, że będzie to bardziej funkcjonalne. Można tak zrobić?
• Nie. Zmieni to wysokość i kubaturę budynku co jest istotnym odstąpieniem od projektu.

• Planowaliśmy budowę domu parterowego ale widzimy teraz, że na poddaszu jest dużo przestrzeni i chcielibyśmy ją zaadaptować.
• To istotne odstępstwo od projektu ponieważ mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania poddasza. Do tego powstaje nowa kondygnacja – zamiast domu parterowego będzie piętrowy.

• Chciałbym zmienić materiał, z którego zostaną wymurowane ściany.
• Należy uzyskać akceptację projektanta. Z reguły zmiana nieistotna.

• W projekcie mamy strop gęstożebrowy a chcielibyśmy jednak zrobić żelbetowy.
• Można zmienić strop po akceptacji przez projektanta.

• Zdecydowaliśmy o zamianie schodów żelbetowych na systemowe. Czy to nie problem?
• Należy uzyskać akceptację projektanta. Z reguły zmiana nieistotna.

• Czy mogę przesunąć okno?
• Generalnie projektant może zakwalifikować tą zmianę jako nieistotną jeśli nowa lokalizacja okna nie będzie naruszać przepisów techniczno-budowlanych lub wynikających z prawa miejscowego.

• Chciałbym zrobić dodatkowe okno w pomieszczeniu.
• Odpowiedź jw.

• Chcemy inaczej rozplanować instalację elektryczną w domu.
• Generalnie jest to zmiana nieistotna. Jeśli projekt budowlany obejmuje część instalacyjną projektant powinien zaakceptować zmiany.

Najlepiej oczywiście gdy projekt jest na tyle przemyślany, że nie wymaga zbyt wielu zmian podczas budowy. Wymaga to poświęcenia odpowiedniej ilości czasu podczas współpracy z architektem.

Tego wpisu nie można traktować jako interpretacji przepisów prawa budowlanego. Są to moje spostrzeżenia i przemyślenia wynikłe z pracy przy licznych projektach.

Michał Matejczyk architekt&CEO w SUMA Architektów

Kopiowanie treści artykułu lub jego fragmentów bez zgody autora zabronione.[:]