[:pl]W tekście odwołuję się do Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane ( w skrócie UPB ),  tekst jednolity – stan prawny na dzień 8 wrześina 2015r.

Miało być prościej i szybciej. Ostatnia nowelizacja prawa budowlanego wprowadziła możliwość budowy domu jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia. (Art. 29 ust. 1 pkt 1a UPB). Oznacza to, że powinno wystarczyć aby Inwestor złożył odpowiedni wniosek wraz z projektem domu do urzędu, następnie powinien odczekać 30 dni, po upływie tego terminu może ruszać z pracami w terenie. Jak wygląda stosowanie nowych przepisów w praktyce? Postaram się wyjaśnić w dalszej części.  Nasze doświadczenia dotyczą głównie Urzędu Miasta w Krakowie ale podobne problemy pojawiają się również w innych lokalizacjach.

Obszar oddziaływania

Zacznę od przytoczenia wspomnianego wyżej Art. 29 ust. 1 pkt 1a UPB.

Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:

wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;

Określenie obszaru oddziaływania jest tutaj kluczowe i skrupulatnie badane przez urzędników. Definicję tego pojęcia znajdziemy w Art. 3 pkt 20 UPB. Obszar oddziaływania obiektu – należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu;

Przez urząd traktowane jest to bardzo szeroko. Nie wystarczy np. zachowanie wymaganych przepisami odległości od budynków i działek sąsiednich. W urzędzie usłyszałem stwierdzenie, że dom powinien być na środku działki o powierzchni hektara i wtedy można będzie mówić o braku oddziaływania.

Co ciekawe – urzędnicy nie łączą kwestii obszaru oddziaływania obiektu przy zgłoszeniu z wyznaczeniem stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Zgodnie z art. 28 ust. 2 UPB

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Wydaje się więc, że jeśli występuje oddziaływanie obiektu na sąsiednie działki (z tego powodu nie może zostać przyjęte zgłoszenie) to na pewno w postępowaniu o pozwolenie na budowę będziemy mieli jakieś strony. Tak się jednak nie dzieje… Mamy przypadek, gdzie zgłoszenie zostało najpierw odrzucone ze względu na rzekome oddziaływanie na sąsiednie nieruchomości, a następie postępowanie ws. pozwolenia na budowę na dokładnie ten sam budynek toczy się bez udziału stron.

Wypowiedzi inspektorów wskazują, że strony postępowania i oddziaływanie obiektu nie mają ze sobą nic wspólnego. W kontekście wyżej przytoczonego art. 28 ust. 2 UPB – brzmi to trochę dziwnie.

Instalacje

Kolejne problemy wiążą się z wyposażeniem instalacyjnym budynku. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 27 UPB pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:

instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych wewnątrz budynku;

Bardzo ważne jest tutaj sformułowanie „wewnątrz budynku”. Wynika z tego, że np. odcinek instalacji elektrycznej pomiędzy zewnętrzną ścianą budynku a skrzynką z licznikiem, umieszczoną w linii ogrodzenia – nie jest wewnątrz budynku i wymaga pozwolenia na budowę!

Trzeba również zauważyć, że w art. 29 ust. 1 pkt 27 UPB nie wymienione zostały np. instalacja gazowa, wentylacji mechanicznej czy klimatyzacji. Są one standardem w większości nowoprojektowanych domów.

Podobne kwestie można by mnożyć jednak tutaj chciałem ograniczyć się do zagadnień najbardziej typowych.

Fiasko nowelizacji

Jak widać zmiana prawa, której przyświecały zapewne dobre intencje, w praktyce nie funkcjonuje. Dzieje się tak zarówno ze względu na niechęć urzędów jak i na wady bądź niejasności w przepisach. W naszej pracowni zdecydowanie odradzamy korzystanie z trybu zgłoszenia w przypadku planowanej budowy domu. Zamiast przyspieszyć może to niepotrzebnie wydłużyć okres oczekiwania na rozpoczęcie budowy o 30 dni, po których i tak trzeba wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Kopiowanie treści artykułu lub jego fragmentów bez zgody autora zabronione.

Michał Matejczyk / CEO&architect w SUMA Architektów

[:]